Gemäss unserer Erfahrung gibt es keine allgemein gültige Antwort auf die Frage, ob eine Privatperson aus steuerlicher Sicht eine Immobilie im Direktbesitz oder im indirekten Besitz halten soll. Vielmehr sollte die optimale Halteform im Einzelfall analysiert werden. Dabei gilt es zu beachten, dass nicht nur steuerliche Gründe zu berücksichtigen sind. Auch Finanzierungsfragen, Haftungsrecht, Nachfolgeplanung und weitere Faktoren sollten in eine Gesamtplanung einfliessen.

Die nachfolgenden Ausführungen beschränken sich auf die steuerliche Gegenüberstellung von direktem und indirektem Immobilienbesitz. Was ist der steuerliche Unterschied zwischen den beiden Halteformen? Für die Beantwortung dieser Frage muss man zunächst die Grundsätze zur Besteuerung von Immobilien in der Schweiz kennen:

• Die Besteuerung findet am Ort der Immobilie statt.
• Der Steuersatz wird durch den Ort der Immobilie bestimmt.
• Es werden jährliche Steuern auf dem Mietertrag und auf dem Vermögenswert erhoben.
• Beim Kauf und Verkauf werden Transaktionssteuern erhoben (Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer)
• Sowohl Kapitalgesellschaften als auch Privatpersonen sind steuerpflichtig.

Aus diesen Grundsätzen lässt sich ableiten, dass…

• die investierende Person am Ort der Schweizer Immobilie steuerpflichtig wird und dort eine Steuererklärung einzureichen hat;
• der Wohnort der investierenden Person für die Besteuerung der Immobilie in der Schweiz keinen Einfluss hat. Egal ob der Wohnort Zug, Monaco oder London ist – eine in der Stadt Zürich gelegene Immobilie wird von der Stadt Zürich nach den hier geltenden Normen besteuert;
• eine Übertragung der Immobilie von der Privatperson auf ihre Kapitalgesellschaft unter Umständen mit hohen Transaktionssteuern belastet ist;
• es bei indirektem Immobilienbesitz früher oder später zu einer Doppelbesteuerung kommt: Zunächst wird der Ertrag bzw. Gewinn aus der Immobilie auf Ebene der Kapitalgesellschaft besteuert und danach bei der Ausschüttung an die Privatperson als Dividendeneinkunft.

Insbesondere die zuletzt genannte Doppelbesteuerung wirft die Frage auf, weshalb ein indirekter Immobilienbesitz gegenüber einem direkten Immobilienbesitz trotzdem vorteilhaft sein kann. Der Grund liegt darin, dass Kapitalgesellschaften zum Teil anders besteuert werden als Privatpersonen. Dazu einige Beispiele:

• Der Mietertrag wird bei einer Kapitalgesellschaft mit einem proportionalen Steuersatz von bspw. 15 Prozent besteuert, während der progressiv ausgestaltete Steuersatz bei einer Privatperson je nach Höhe des übrigen Einkommens bis 40 Prozent betragen kann. Wer also eine Reinvestition der Rendite plant, sollte eine Kapitalgesellschaft verwenden. Bei einem Nettomietertrag vor Steuern von 100 verbleiben nach Steuern 85 statt 60 für die Reinvestition.
• Eine Kapitalgesellschaft kann Abschreibungen auf der Immobilie geltend machen, die den steuerbaren Gewinn reduzieren. Dies ist einer Person, welche die Immobilie im Privatvermögen hält, nicht möglich.
• In der Mehrheit der Kantone wird der von einer Kapitalgesellschaft erzielte Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie mit der proportionalen Gewinnsteuer besteuert (z.B. 15 Prozent). Hingegen unterliegt ein solcher Verkaufsgewinn immer der Grundstückgewinnsteuer, wenn eine Person die Immobilie im Privatvermögen gehalten hat. Der Grundstückgewinnsteuersatz ist in der Regel progressiv ausgestaltet und kann schnell einmal 30 bis 40 Prozent betragen.
• Der Handel mit Immobilien durch eine Privatperson führt dazu, dass die Person für die Zwecke der Einkommenssteuer und der Sozialversicherungsabgaben eine selbständige Erwerbstätigkeit ausübt. Sowohl Mieterträge als auch die Gewinne aus dem Immobilienhandel unterliegen in einem solchen Fall nebst der Einkommenssteuer auch den Sozialversicherungsabgaben von ca. 10 Prozent. Wird der Immobilienhandel über eine Kapitalgesellschaft getätigt, fallen diese Sozialversicherungsabgaben nicht an.

Die steuerlichen Unterschiede zwischen den beiden Halteformen sind je nach Situation vielschichtig und komplex. Dabei können die folgenden Fragen helfen, um die richtige Wahl der Halteform zu treffen:

• Wo befindet sich der Wohnort der investierenden Person(en)?
• An welchem Ort liegt die Immobilie?
• Ist eine kurze oder lange Haltedauer der Immobilie geplant?
• Liegt der Fokus auf der laufenden Rendite oder auf dem künftigen Wertzuwachs?
• Soll die Rendite reinvestiert oder konsumiert werden?
• Ist der Handel mit Liegenschaften geplant?
• Wie hoch ist die Steuerprogression?
• Sollen Steuern berücksichtigt werden, die erst in der Zukunft anfallen?

Diese Ausführungen lassen erkennen, weshalb aus steuerlicher Sicht nicht pauschal gesagt werden kann, dass für eine Privatperson der direkte oder der indirekte Immobilienbesitz vorteilhafter ist. Die optimale Halteform sollte aufgrund der individuellen Umstände und der Anlagestrategie ermittelt werden. Nach unserer Erfahrung lohnt es sich deshalb, eine Investition vorgängig anhand von Planzahlen und Modellrechnungen in Bezug auf die Optimierung der Halteform zu analysieren. Nebst der steuerlichen Gegenüberstellung sollte in der Gesamtbetrachtung der zusätzliche Aufwand für das Betreiben einer Kapitalgesellschaft (z.B. Buchhaltung, Jahresabschluss, etc.) nicht unberücksichtigt bleiben.