Ausgangslage

Für die Realisierung von Immobilienprojekten verwenden Unternehmen oftmals zwei unterschiedliche Kapitalgesellschaften. Die «Land AG» kauft das Grundstück, hält es während der Entwicklungs- und Bauphase und verkauft es an Drittkäufer. Die «Bau AG» entwickelt das Projekt bis zum Erhalt der Baubewilligung und ist für den Bau verantwortlich. Sie schliesst mit den Drittkäufern einen Werkvertrag ab.

Diese Strukturierung ermöglicht eine Steueroptimierung, wenn das Grundstück in einem Kanton wie Zürich liegt, der Grundstückgewinne von Kapitalgesellschaften mit der Grundstückgewinnsteuer und nicht mit der ordentlichen Gewinnsteuer erfasst (sog. monistische Kantone). Der Grund für die Steueroptimierung liegt in der Aufteilung des Projektgewinns auf zwei Gesellschaften: Die Land AG versteuert die Wertsteigerung des Bodens mit der Grundstückgewinnsteuer im Kanton, in dem das Grundstück liegt. Bei der Bau AG unterliegt der Gewinn aus der Entwicklung und Werkerstellung der ordentlichen Gewinnsteuer im Sitzkanton der Gesellschaft. Aufgrund der kurzen Haltedauer ist der Steuersatz der Grundstückgewinnsteuer – je nach anwendbarem kantonalem Recht – oft ein Vielfaches des Steuersatzes der ordentlichen Gewinnsteuer. Wird das Immobilienprojekt von einer einzigen Kapitalgesellschaft realisiert, unterliegt in monistischen Kantonen auch der Gewinn aus der Entwicklung und Werkerstellung der Grundstückgewinnsteuer.

Steuerliche Zuordnung des Projektgewinns

Vor diesem Hintergrund stellt sich für jedes Projekt die Frage, wie hoch der in der Land AG anzufallende Gewinn sein muss. Bis vor einigen Jahren argumentierten die Unternehmen, dass die Wertsteigerung des Bodens innerhalb von zwei bis drei Jahren nicht mehr als zehn Prozent betragen könne. Kauften sie den Boden für 1 Mio., stellten sie sich auf den Standpunkt, dass der Gewinn der Land AG bei max. 100’000 liege. Nun zeigte sich aber, dass die Entwicklung der Bodenpreise vor allem in der Stadt Zürich teilweise eine ganz andere war. Wertsteigerungen von 15 bis 30 Prozent während der Projektphase waren durchaus üblich.

Das Steueramt der Stadt Zürich suchte deshalb nach einer Lösung, wie sich der Projektgewinn zwischen der Land AG und der Bau AG aufteilen lässt, ohne dass für jedes Projekt ein Bewertungsgutachten oder eine Transferpreisstudie erstellt werden muss. Fündig wurde es in der Lageklassenmethode des SIV/SIREA¹.

• Bei der Lageklassenmethode handelt es sich um eine statistische Hilfsmethode für die Schätzung von Landwertanteilen mittels räumlicher Information.
• Der Landwertanteil eines überbauten Grundstücks wird mit Hilfe von Lageklassentabellen Es gibt für Wohnen, Geschäft und Gewerbe unterschiedliche Lageklassentabellen.
• Je nach Kanton, Art der Gemeinde (z.B. Gross-, Mittel-, Kleinzentren, Agglomeration), Nutzung des Gebäudes, Image des Orts, relative Steuerbelastung und Mikrolage resultiert ein unterschiedlicher Prozentsatz, der den Landwertanteil eines Grundstücks darstellt.
• Beispiel: Für ein Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen an sehr guter Lage in der Stadt Zürich resultiert auf Basis der Lageklassentabelle Wohnen ein Landwertanteil von 50 Prozent. Für die Aufteilung des Projekterlöses zwischen der Land AG und der Bau AG bedeutet dies, dass 50 Prozent auf das Land entfallen. Schliesst ein Drittkäufer den Kaufvertrag mit der Land AG und den Werkvertrag mit der Bau AG für insgesamt 20 Mio. ab, soll der Verkaufserlös für den Boden somit 10 Mio. und der Werkpreis ebenfalls 10 Mio. betragen. Wurde der Boden von der Land AG für 8 Mio. gekauft, resultiert ein Gewinn von 2 Mio., welcher der Grundstückgewinnsteuer unterliegt.

Das Steueramt der Stadt Zürich betont, dass es sich bei der Lageklassenmethode um eine Hilfsmethode handelt. Sie ermöglicht es, die Gewinnaufteilung zwischen der Land AG und der Bau AG auf relativ einfache Art zu ermitteln bzw. zu plausibilisieren. Die Lageklassenmethode wird einerseits im Veranlagungsverfahren herangezogen und kann andererseits als Grundlage für eine Rulinganfrage verwendet werden. Wichtig ist dabei, dass das Steueramt andere Methoden für die Gewinnermittlung nicht ausschliesst. Es dürfte somit weiterhin Raum für Verhandlungen und individuelle Lösungen bestehen.

Zu beachten ist, dass es sich bei der Lageklassenmethode um eine Praxis handelt, welche im Kanton Zürich zur Anwendung gelangt. Bei Immobilienprojekten in anderen Kantonen oder interkantonalen Sachverhaltskonstellationen bleibt zu prüfen, inwieweit sich diese Methode übertragen lässt bzw. ob andere Ansätze bei der Gewinnaufteilung zu beachten sind.

¹ Schweizer Immobilienschätzer-Verband / Schweizerisches Institut für Immobilienbewertung

ADB Altorfer Duss & Beilstein AG

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Fabian Duss und Mathias Häni