Die ESTV hat für das Meldeverfahren wesentliche Praxisänderungen und Präzisierungen vorgenommen, die sich insbesondere auf Immobilientransaktionen auswirken. Ziel dieses Beitrags ist es, die neuen Regelungen einzuordnen und ihre Tragweite aufzuzeigen. Die Praxisänderungen treten mit ihrer Publikation am 11. Februar 2025 in Kraft, sofern sie zugunsten der Steuerpflichtigen wirken – allenfalls mit Rückwirkung für alle noch nicht rechtskräftigen Steuerperioden. Zu Lasten der Steuerpflichtigen Person entfalten sie ab 1. Juli 2025 Wirkung, d.h. erstmals für das bis zum 30. November 2025 abzurechnende 3. Quartal 2025.

Praxisänderungen beim Meldeverfahren für Immobilientransaktionen

Bei der Übertragung bebauter Grundstücke können steuerpflichtige Personen zwischen Verkauf ohne Option, Verkauf mit Option oder Übertragung im Meldeverfahren wählen. Diese Wahlfreiheit entfällt jedoch, wenn das Meldeverfahren zwingend anzuwenden ist. Die jüngsten Praxisänderungen werfen daher zentrale Fragen auf: Wie wirken sich die Änderungen auf Immobilientransaktionen aus? Wann ist das Meldeverfahren obligatorisch? Welche Konsequenzen ergeben sich für das freiwillige Meldeverfahren?

Ausweitung des obligatorischen Meldeverfahrens

Neu ist die Steuerbarkeit der Übertragung keine Voraussetzung mehr für die obligatorische Anwendung des Meldeverfahrens. Damit unterliegt neu auch die Übertragung einzelner Immobilien dem obligatorischen Meldeverfahren, sofern die übrigen Voraussetzungen des Art. 38 MWSTG erfüllt sind.

Alle steuerneutralen Umstrukturierungen nach Art. 19 und 61 DBG sind nun einheitlich zwingend im Meldeverfahren abzuwickeln, selbst eine Absorption einer Gesellschaft, die nur eine oder mehrere Liegenschaften hält. Dies schränkt die Wahlfreiheit ein und zwingt die übernehmende Partei die Dokumentation zu den Vorsteuerverwendungsnachweisen aus der Zeit vor der Umstrukturierung von der übernehmenden Partei zu beschaffen, um unliebsame Überraschungen bei künftigen Nutzungsänderungen zu vermeiden.

Für andere Umstrukturierungen verweist die ESTV neu als Praxispräzisierung ausdrücklich auf den Betriebsbegriff gemäss Kreisschreiben 5a Umstrukturierungen (KS 5a). D.h. für Verkehrswerttransaktionen z.B. bei Gründung, Liquidation, Geschäftsveräusserung oder Umstrukturierungen nach FusG ist das Meldeverfahren bei Immobilien nur dann zwingend anzuwenden, wenn ein Immobilienbetrieb übertragen wird oder die Immobilie Teil eines anderen Geschäftsbetriebs i.S. des KS 5a ist. In der Praxis kann dies zu Rechtsunsicherheit führen, da die Kriterien zum «Immobilienbetrieb» kantonal unterschiedlich ausgelegt werden können. Für Immobilien, die nicht als Teil eines Betriebes zu Verkehrswert übertragen werden, sind die Varianten Übertragung der Immobilie(n) mit oder ohne Option oder im freiwilligen Meldeverfahren zu prüfen und korrekt vertraglich umzusetzen.

Fehler bei der vertraglichen Umsetzung sind im Nachhinein nur sehr eingeschränkt korrigierbar und können im worst-case zu hohen Eigenverbrauchsteuerfolgen im Transaktionszeitpunkt führen.

Formelle Erleichterungen beim freiwilligen Meldeverfahren

Sind die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des zwingenden Meldeverfahrens nicht erfüllt, kann dieses freiwillig angewendet werden, sofern beide Parteien steuerpflichtig sind und ein Grundstück oder Grundstücksteil übertragen wird. Positiv hervorzuheben sind die von der ESTV eingeführten formellen Erleichterungen beim freiwilligen Meldeverfahren: Das Meldeverfahren wird auch ohne den an sich zwingenden Hinweis im Vertrag akzeptiert, sofern die Deklaration mit Beilage des beidseitig unterzeichneten Formulars Nr. 764 fristgerecht erfolgt. Dadurch lassen sich fehlerhafte Vertragsgestaltungen in sehr begrenztem zeitlichem Rahmen, nämlich innerhalb der Abrechnungsfrist für diejenige Periode, in der die Transaktion im HR oder Grundbuch eingetragen wird, korrigieren und Steuerfolgen vermeiden. Leider schlägt sich diese Praxiserleichterung noch nicht in der gerade publizierten Neuauflage des Formulars Nr. 764 nieder. Wird die Mehrwertsteuer im Kaufvertrag offen ausgewiesen, ist das freiwillige Meldeverfahren ausgeschlossen.

Weitere Praxisänderungen

Die weiteren Praxisänderungen reichen vom wahlweisen Ausschluss von nicht betriebsnotwendigen Aktiven wie z.B. Kapitalanlageliegenschaften aus dem obligatorischen Meldeverfahren bis hin zur Berechnung der im Formular 764 einzutragenden Verkehrswerte für die übertragenen Aktiven und der 10’000 CHF-Grenze für Transaktionen zwischen Dritten.

Fazit

Die Praxisänderungen erweitern teils den Anwendungsbereich des obligatorischen Meldeverfahrens, teils schränken sie ihn ein. Neue Abgrenzungsfragen entstehen. Jede Immobilientransaktion und Reorganisation sollten daher im Voraus sorgfältig auf ihre MWST-rechtlichen Konsequenzen geprüft werden. Die vorteilhafteste Abwicklungsvariante ist präzise vertraglich umzusetzen.

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Direktorin
Diplom-Kauffrau, Steuerberaterin (DE)
dipl. Steuerexpertin

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