Die neue Unterhalts- und Schuldzinsregelung

Mit der Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts für selbstgenutzte Immobilien fallen die Abzüge für Liegenschaftsunterhaltskosten (z.B. Ersatz der Küche) weg. Auf Ebene der direkten Bundessteuer fehlt künftig zudem die Abzugsmöglichkeit für energiesparende Investitionen (z.B. Ersatz der Ölheizung). Den Kantonen bleibt es überlassen, letztgenannte Abzüge weiterhin zu gewähren.

Bei Renditeliegenschaften entfällt bei der direkten Bundessteuer die Abzugsmöglichkeit für energiesparende Investitionen sowie für Rückbaukosten. Nur wenn solche Investitionen den Charakter von Liegenschaftsunterhalt haben, sind sie abzugsfähig. Die Kantone können fakultativ diese Abzüge weiterhin zulassen.

Die Reform führt ausserdem für alle Steuerpflichtigen zu einer starken Einschränkung des Schuldzinsenabzugs. Zinsen von privaten Schulden (Hypotheken, Kredite, Darlehen) sind grundsätzlich nicht mehr abzugsfähig. Künftig können nur noch Eigentümer von Renditeliegenschaften Schuldzinsen geltend machen – und zwar anteilig im Verhältnis dieser Objekte zum Gesamtvermögen. Ergänzend ist ein Ersterwerberabzug für Schuldzinsen vorgesehen, der Personen während zehn Jahren zugutekommt, die erstmals selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz erwerben.

Neue Steuer auf Zweitliegenschaften

Mit der Annahme der Volksabstimmung werden die Kantone ermächtigt, auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften eine Sondersteuer einzuführen. Wie diese Sondersteuer konkret ausgestaltet wird, ist bislang offen und dürfte von Kanton zu Kanton variieren. Zwei einfache Ansätze wären die gesonderte Besteuerung des Vermögenssteuerwerts oder der Marktmiete.

Die im Verfassungstext verlangte überwiegende Selbstnutzung lässt vermuten, dass auch teilweise fremdvermietete Zweitliegenschaften (z.B. Airbnb, WEF in Davos) von der Sondersteuer betroffen sein könnten. Hier stellt sich die Frage, ob eine doppelte Besteuerung vermieden werden kann, falls zum einen die volle Sondersteuer und zum anderen die Einkommenssteuer auf dem Mietertrag erhoben wird.

Weitere Aspekte

Mit dem JA zur Reform der Wohneigentumsbesteuerung sind Abgrenzungsfragen nicht verschwunden, sie haben sich lediglich verlagert:

• Die Dokumentation von Liegenschaftsaufwendungen empfiehlt sich weiterhin, um zwischen energiesparenden Investitionen (kantonal ev. abzugsfähig) und wertvermehrenden Aufwendungen zu unterscheiden, die für die Grundstückgewinnsteuer relevant sind.
• Bei grösseren Renovationen oder einer hohen Schuldzinsbelastung kann es sinnvoll sein, die Halteform von Erst- und Zweitliegenschaften über eine Kapitalgesellschaft zu prüfen.
• Die Einräumung von Nutzniessungsrechten zugunsten von Verwandten oder von selbstbeherrschten Kapitalgesellschaften kann steuerliche Vorteile eröffnen.
• Die Reform hat Auswirkungen auf die interkantonale und internationale Steuerausscheidung: Bspw. haben selbstbewohnte Zweitliegenschaften im Ausland keinen Einfluss mehr auf die Höhe des Einkommenssteuersatzes. Dies ändert jedoch grundsätzlich nichts daran, dass die Selbstnutzung von über Kapitalgesellschaften gehaltenen Liegenschaften weiterhin marktüblich entschädigt werden muss.
• Stand heute erfolgt die Umsetzung der Reform frühestens per 1. Januar 2028.
• Der Kanton Zürich zieht angesichts des Volksentscheids in Erwägung, auf die ursprünglich geplante Erhöhung der Eigenmietwerte ab 2026 zu verzichten. Unverändert bleibt hingegen die vorgesehene Erhöhung der Zürcher Vermögenssteuerwerte.

Es zeigt sich somit, dass die Auswirkungen der Reform vielfältig und teilweise auch noch unklar sind. Was bedeutet nun das Abstimmungsresultat für Sie? Je nach Zusammensetzung Ihres Vermögens und dessen Finanzierung erwarten Sie wesentliche und vielleicht überraschende Neuerungen. Wir begleiten Sie gerne dabei, die steuerlichen Änderungen optimal auf Ihre persönliche Situation abzustimmen.

Wir stehen Ihnen für weitere Informationen gerne zu Ihrer Verfügung.

Ihre Kontaktpersonen

Andreas Helbing und Mathias Häni